Tipps beim Abschluss eines Mietvertrages

women30plus-Rechtsexperte RA Mag. Florian Kuch klärt auf, was bei Mietverträgen zu beachten ist

Bevor Sie einen Mietvertrag als Mieter oder Vermieter abschließen, sollten Sie sich unsere Tipps von Rechtsanwalt Florian Kuch durchlesen.

Herr Mag. Kuch, Sie beschäftigen sich neben dem Familienrecht auch schwerpunktmäßig mit dem Miet- und Wohnrecht. Welche Tipps können Sie unseren LeserInnen für den

Kuch: Einen konkreten Ratschlag zu erteilen fällt mir schwer, da die ganze Materie komplex ist. In erster Linie ist darauf abzustellen, um was für ein Objekt es sich handelt. Vom rechtlichen Aspekt unterscheidet man nämlich Mietgegenstände, die zur Gänze dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen, dann jene, die nur zum Teil in den Anwendungsbereich des MRG fallen und solche, die vom MRG voll ausgenommen sind. Bei den letztgenannten kommen dann die Bestimmungen des ABGB zur Anwendung.

Je nachdem, was für ein Objekt nun angemietet werden soll, sind mehr oder weniger Punkte explizit zu beachten bzw. im Mietvertrag selbst zu regeln.

Mietvertrag sollte schriftlich geschlossen werden

Bei Mietverträgen handelt es sich um sogenannte Konsensualverträge, das heißt, sie bedürfen einem Konsens oder Willensübereinkunft. Eine Einigung kann aber grundsätzlich auch schon mündlich oder sogar konkludent erzielt werden. Daher würde ich zunächst dazu anraten, sich nur auf schriftliche Vereinbarungen einzulassen. Die Schriftform kann nämlich nicht nur für den Mieter essentiell sein, wenn es etwa um die Beweisbarkeit eines Mietverhältnisses geht, sondern auch für die Vermieterseite; beispielsweise bei Befristungen.

Für den Bereich des MRG gilt nämlich, dass Befristungen im Mietvertrag schriftlich und auf eine gewisse Zeit, nämlich mindestens auf drei Jahre abgeschlossen werden müssen, damit sie durchsetzbar sind. Ich habe hier schon erlebt, dass ein Vermieter, weil er sich offensichtlich die Vertragserrichtungskosten durch den Anwalt sparen wollte, sein blaues Wunder erlebt hat, und er seinen Mieter, weil er eben auf die schriftliche Befristung „vergessen“ hatte, nicht mehr los wurde. Dies deshalb, da mangels gültiger Befristung das Vertragsverhältnis als auf unbestimmte Zeit angesehen wurde, und der Kündigungsschutz, das heißt, dass die Kündigung nur wegen bestimmter im Gesetz genannter Gründe möglich ist, gegriffen hat.

Zur Klarstellung sollte ich hier anführen, dass mit Schriftlichkeit, nicht nur das Anführen der konkreten Befristung im Vertrag, sondern auch das eigenhändige Unterschreiben aller Vertragsparteien gemeint ist. Ferner würde ich jedem vor der Unterschriftsleistung die Anfertigung eines Übernahmeprotokolls, eventuell auch das Fotografieren der einzelnen Räume empfehlen, damit nachträglich, bei Beendigung, nicht darüber gestritten werden muss, ob dieser und jener Schaden vom Mieter verursacht wurde, oder bereits bei Anmietung vorhanden war. Schließlich will man ja seine Kaution zurück haben und wird der Vermieter, sollten Schäden bestehen, diese zurückhalten.

Die von Ihnen angesprochene Befristung ist gleich ein gutes Stichwort. Kann ein Mieter einen befristeten Vertrag auch vorzeitig kündigen?

Kuch: Auch hier muss man unterscheiden. Bei Geschäftsmieten, sowohl im MRG als auch im Vollausnahmebereich ist man an die vereinbarte Vertragszeit gebunden, weil man in der Vereinbarung einer bestimmten Vertragsdauer ein Kündigungsverzicht sieht. Man kommt aus dem Vertrag also nur dann heraus, wenn der Vermieter dem Mieter freiwillig ein Kündigungsrecht einräumt. Dasselbe gilt auch für Wohnungen im Vollausnahmebereich.

Im MRG-Anwendungsbereich ist es jedoch so, dass man nach Ablauf des ersten Jahres zum Monatsletzten unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist gerichtlich oder auch nur schriftlich kündigen kann. Das heißt, am ersten Tag des 13. Vertragsmonats kann man die Kündigung versenden, und den Vertrag zum Ende des 16. Monats beenden. Zu empfehlen ist auch, dass die Kündigung eingeschrieben erfolgt, damit man sich im Fall der Fälle in der Beweisführung leichter tut.