Tipps beim Abschluss eines Mietvertrages
women30plus hat RA Mag. Florian Kuch befragt, was bei Mietverträgen zu beachten ist
Bevor du einen Mietvertrag als Mieter oder Vermieter abschließt, solltest du dir unsere Tipps von Rechtsanwalt Florian Kuch durchlesen.
Herr Mag. Kuch, Sie beschäftigen sich neben dem Familienrecht auch schwerpunktmäßig mit dem Miet- und Wohnrecht. Welche Tipps können Sie unseren LeserInnen für den Abschluss eines Mietvertrages geben?
Kuch: Einen konkreten Ratschlag zu erteilen fällt mir schwer, da die ganze Materie komplex ist. In erster Linie ist darauf abzustellen, um was für ein Objekt es sich handelt. Vom rechtlichen Aspekt unterscheidet man nämlich Mietgegenstände, die zur Gänze dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen, dann jene, die nur zum Teil in den Anwendungsbereich des MRG fallen und solche, die vom MRG voll ausgenommen sind. Bei den letztgenannten kommen dann die Bestimmungen des ABGB zur Anwendung.
Je nachdem, was für ein Objekt nun angemietet werden soll, sind mehr oder weniger Punkte explizit zu beachten bzw. im Mietvertrag selbst zu regeln.
Mietvertrag sollte schriftlich geschlossen werden
Bei Mietverträgen handelt es sich um sogenannte Konsensualverträge, das heißt, sie bedürfen einem Konsens oder Willensübereinkunft. Eine Einigung kann aber grundsätzlich auch schon mündlich oder sogar konkludent erzielt werden. Daher würde ich zunächst dazu anraten, sich nur auf schriftliche Vereinbarungen einzulassen. Die Schriftform kann nämlich nicht nur für den Mieter essentiell sein, wenn es etwa um die Beweisbarkeit eines Mietverhältnisses geht, sondern auch für die Vermieterseite; beispielsweise bei Befristungen. Für den Bereich des MRG gilt nämlich, dass Befristungen im Mietvertrag schriftlich und auf eine gewisse Zeit, nämlich mindestens auf drei Jahre abgeschlossen werden müssen, damit sie durchsetzbar sind. Ich habe hier schon erlebt, dass ein Vermieter, weil er sich offensichtlich die Vertragserrichtungskosten durch den Anwalt sparen wollte, sein blaues Wunder erlebt hat, und er seinen Mieter, weil er eben auf die schriftliche Befristung „vergessen“ hatte, nicht mehr los wurde. Dies deshalb, da mangels gültiger Befristung das Vertragsverhältnis als auf unbestimmte Zeit angesehen wurde, und der Kündigungsschutz, das heißt, dass die Kündigung nur wegen bestimmter im Gesetz genannter Gründe möglich ist, gegriffen hat.
Zur Klarstellung sollte ich hier anführen, dass mit Schriftlichkeit, nicht nur das Anführen der konkreten Befristung im Vertrag, sondern auch das eigenhändige Unterschreiben aller Vertragsparteien gemeint ist. Ferner würde ich jedem vor der Unterschriftsleistung die Anfertigung eines Übernahmeprotokolls, eventuell auch das Fotografieren der einzelnen Räume empfehlen, damit nachträglich, bei Beendigung, nicht darüber gestritten werden muss, ob dieser und jener Schaden vom Mieter verursacht wurde, oder bereits bei Anmietung vorhanden war. Schließlich will man ja seine Kaution zurück haben und wird der Vermieter, sollten Schäden bestehen, diese zurückhalten.
Die von Ihnen angesprochene Befristung ist gleich ein gutes Stichwort. Kann ein Mieter einen befristeten Vertrag auch vorzeitig kündigen?
Kuch: Auch hier muss man unterscheiden. Bei Geschäftsmieten, sowohl im MRG als auch im Vollausnahmebereich ist man an die vereinbarte Vertragszeit gebunden, weil man in der Vereinbarung einer bestimmten Vertragsdauer ein Kündigungsverzicht sieht. Man kommt aus dem Vertrag also nur dann heraus, wenn der Vermieter dem Mieter freiwillig ein Kündigungsrecht einräumt. Dasselbe gilt auch für Wohnungen im Vollausnahmebereich.
Im MRG-Anwendungsbereich ist es jedoch so, dass man nach Ablauf des ersten Jahres zum Monatsletzten unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist gerichtlich oder auch nur schriftlich kündigen kann. Das heißt, am ersten Tag des 13. Vertragsmonats kann man die Kündigung versenden, und den Vertrag zum Ende des 16. Monats beenden. Zu empfehlen ist auch, dass die Kündigung eingeschrieben erfolgt, damit man sich im Fall der Fälle in der Beweisführung leichter tut.
>> Hier geht`s zum zweiten Teil des Interviews
Wie steht es um die Benützungsrechte und die Instandhaltungspflichten? Was gilt es hier zu beachten?
Kuch: Ich glaube, in den meisten Fällen wird man keinen Handlungsspielraum haben, da ein Vermieter üblicherweise nur zu seinen Konditionen einen Mietvertrag abschließen möchte.
Sollte man aber wider Erwarten doch zu seinen Gunsten etwas „rein reklamieren“ können, so wäre es sicher sinnvoll, dass Erhaltungsarbeiten soweit wie möglich beim Vermieter verbleiben.Im Vollausnahmebereich sollte man aber jedenfalls ein umfassendes Regelwerk für die Benützung und die Erhaltung schaffen, da für diesen Bereich ja das MRG nicht gilt.
Für MRG-Objekte ist im MRG ohnedies das meiste geregelt. So finden sich etwa im § 3 MRG die Erhaltungspflichten des Vermieters, und im § 8 MRG jene des Mieters. Gerade in den letzten Jahren hat die Erhaltungspflicht für viel Aufmerksamkeit in den Medien gesorgt. Ich rufe dazu die Thematik rund um die schadhaft gewordenen Boiler und Heizthermen in Erinnerung. Alle Juristen und Hausverwaltungen waren in Aufruhr, geändert hat sich hier aber so gut wie nichts.
Ganz allgemein ist zu dieser Frage aber zu sagen, dass ein Mieter sein Benützungsrecht schonend auszuüben hat. Er ist im MRG-Bereich gesetzlich verpflichtet, Einrichtungen, wie Lichtleitungs-, Gasleitungs- und Wasserleitungs-, Beheizungs- und sanitär Anlagen so zu warten und instand zu halten, dass dem Vermieter und anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst.
Im Teil- und im Vollausnahmebereich können darüber hinaus aber auch andere Reparaturpflichten im Inneren des Objektes vertraglich auf den Mieter übergewälzt werden, sofern der Mietvertrag nicht dem Konsumentenschutzgesetz unterliegt. Der Vermieter ist grundsätzlich nur für die Behebung ernster Schäden sowie erheblichen Gesundheitsgefährdungen zuständig, und hat der Mieter derartige Schäden bei Auftreten unverzüglich anzuzeigen.
Und die in vielen Verträgen genannte Ausmalverpflichtung?
Kuch: Ob ein Mieter die Wohnung beim Auszug ausmalen muss, hängt davon ab, ob sein Vermieter ein „privater“ Vermieter ist, also einer, der nicht mehr als 5 Wohnungen vermietet, oder, ob einem ein gewerblichen Vermieter, also mit mehr als 5 Wohnungen, gegenübersteht.
Wurde die Wohnung von einem Privaten gemietet und gibt es im Mietvertrag die Vereinbarung, dass bei Auszug die Wohnung ausgemalt werden muss, dann ist man grundsätzlich dazu verpflichtet. Eine normale Abnützung ist aber noch nicht schädlich, das heißt, die Wohnung muss nicht ausgemalt werden, wenn an der Wandoberfläche nichts verändert wurde und diese auch keine überdurchschnittliche Abnützung oder Beschädigungen aufweist.
Im Vergleich dazu, bei einem gewerblichen Vermieter, ist man nur verpflichtet, die Wohnung in dem Zustand zurückzustellen, wie sie übernommen wurde; dies ebenso unter Berücksichtigung einer normalen Abnutzung. Würde nun ein gewerblicher Vermieter im Mietvertrag eine Klausel vorschreiben, die zum Ausmalen „verpflichtet“, so wäre dies laut OGH-Rechtsprechung rechtswidrig.
Bei Mietverträgen werden auch immer wieder Ablösezahlungen zum Gesprächsthema. Sind Ablösezahlungen zulässig?
Kuch: Bei Ablösezahlungen muss man unterscheiden. Es gibt solche, die zulässig sind, und andere, die gemäß § 27 MRG verpönt sind, und daher zurückgefordert werden können.
Zulässig ist es jedenfalls, wenn man dem Vormieter Fahrnisse abkauft und für den Kaufpreis eine gleichwertige Gegenleistung erhält. Unzulässig wäre es jedoch, wenn man sich eine Zahlung versprechen lässt, um etwa die leere Wohnung überhaupt zu bekommen, oder wenn kein Gegenwert der Zahlung gegenübergestellt werden kann. Wäre dies der Fall, so kann man innerhalb von 10 Jahren in einem Außerstreitverfahren vor der Schlichtungsstelle bzw. dem Bezirksgericht einen Rückforderungsanspruch geltend machen.
Ablösezahlungen gibt es aber auch vom Vermieter an den Mieter, nämlich dann, wenn der Mieter Aufwendungen in der Wohnung getätigt hat, die zur wesentlichen Verbesserung beigetragen haben, und die über die Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen sind.
Man spricht in diesem Zusammenhang dann aber meist von Investitionskosten. Diese sind dann auch bei sonstigem Verlust des Anspruches dem Vermieter schriftlich, unter Vorlage der Rechnungen, anzuzeigen, und zwar spätestens 14 Tage nach Abschluss der Auflösungsvereinbarung oder nach Zustellung der Aufkündigung durch den Vermieter.
